Vanaf 1 oktober veranderen de regels voor de Spaanse huurmarkt. De regering heeft twee nieuwe woningdecreten goedgekeurd, met onder meer strengere regels voor tijdelijke huur, extra bescherming voor huurders en nieuwe mogelijkheden om bestaande huurcontracten te verlengen.
Voor verhuurders in Jávea, Moraira, Dénia en de rest van de Costa Blanca roept dat natuurlijk één belangrijke vraag op:
Wat betekent dit voor mijn woning?
En vooral: kan ik straks nog zelf bepalen wanneer ik mijn woning terug wil?
Het antwoord is genuanceerder dan sommige berichten doen vermoeden.
Waarom komen deze nieuwe regels er?
Spanje kampt al langere tijd met een tekort aan betaalbare huurwoningen. De regering wil daarom huurders meer zekerheid geven en tegelijkertijd voorkomen dat tijdelijke huurcontracten worden gebruikt om de regels voor gewone woninghuur te omzeilen.
De directe aanleiding voor de enorme politieke en maatschappelijke druk van de afgelopen weken was het verhaal van Maricarmen, een 87-jarige vrouw uit Madrid die na 71 jaar uit haar woning werd gezet.
Haar uitzetting leidde tot protesten en veel publieke aandacht. Inmiddels is er een overeenkomst bereikt waardoor zij naar haar woning kan terugkeren. Ze gaat daar volgens de berichtgeving opnieuw huren, voor ongeveer €500 per maand.
Maar het is belangrijk om twee zaken uit elkaar te houden.
De situatie van Maricarmen is een individueel geval in Madrid. De nieuwe wetgeving geldt voor de hele Spaanse huurmarkt.
Daarmee raakt ze dus óók verhuurders aan de Costa Blanca die niets met haar specifieke situatie te maken hebben.
# 🏠 1. Tijdelijke verhuur wordt een stuk strenger
Dit is voor de Costa Blanca waarschijnlijk één van de belangrijkste veranderingen.
Veel eigenaren verhuren hun woning bijvoorbeeld voor enkele maanden aan:
-
overwinteraars;
-
mensen die tijdelijk in Spanje werken;
-
studenten;
-
mensen die wachten op een permanente woning;
-
mensen die tijdelijk ergens anders moeten wonen.
Daarvoor wordt vaak een contrato de temporada gebruikt.
Vanaf 1 oktober wordt het belangrijker dan ooit dat er ook daadwerkelijk sprake is van een echte tijdelijke reden.
De nieuwe wet bepaalt dat de reden voor de tijdelijke verhuur echt en aantoonbaar moet zijn. De verhuurder moet die reden bovendien kunnen bewijzen. Ontbreekt een geldige reden, dan kan het contract zijn tijdelijke karakter verliezen en als gewone huur voor permanente bewoning worden behandeld.
En nee: 11 maanden is niet automatisch tijdelijk
Dat is misschien wel het belangrijkste om te onthouden.
Een contract waarop simpelweg staat:
“contrato de temporada – 11 meses”
is niet automatisch een tijdelijk huurcontract.
De reden waarom iemand tijdelijk in de woning woont, moet daadwerkelijk bestaan.
De nieuwe regeling bepaalt bovendien dat een tijdelijk contract als algemene regel niet langer dan 12 maanden duurt. Als de tijdelijke reden daarna nog steeds bestaat, kan onder voorwaarden worden verlengd. Maar wanneer contracten zich blijven opvolgen zonder voldoende rechtvaardiging, kan de eerste overeenkomst worden beschouwd als een contract voor permanente bewoning.
Voor verhuurders aan de Costa Blanca betekent dit vooral:
Laat een tijdelijk contract goed opstellen!
# 🏡 2. Bestaande tijdelijke contracten worden niet zomaar met terugwerkende kracht veranderd
Ook hier is nuance belangrijk.
Een tijdelijk huurcontract dat vóór 1 oktober 2026 is gesloten, blijft volgens de overgangsbepaling onder het oude regime vallen tot het einde van de afgesproken looptijd.
Maar daarna kan het niet simpelweg onder de oude regels worden verlengd.
Een nieuw of vernieuwd tijdelijk contract valt onder de nieuwe regelgeving.
Dat betekent bijvoorbeeld dat een verhuurder met een bestaand temporada-contract er verstandig aan doet om vóór een verlenging te laten controleren of de nieuwe situatie nog daadwerkelijk als tijdelijke verhuur kan worden aangemerkt.
# 💶 3. De huurverhoging wordt beperkt
Voor huurwoningen die onder de regeling vallen en waarvan de jaarlijkse huurperiode tussen 1 oktober 2026 en 31 december 2027 wordt vernieuwd, komt er een bijzondere beperking.
Wanneer verhuurder en huurder geen nieuwe afspraak maken, mag de huurverhoging in principe niet hoger zijn dan 2 procent.
Voor woningen die boven het toepasselijke prijsplafond van het referentiesysteem vallen, kan de situatie nog strenger zijn.
Dat betekent overigens niet dat iedere woning in Jávea vanaf morgen een door de overheid vastgestelde maximale huurprijs krijgt.
Daarvoor is onder meer van belang of de woning in een officieel aangewezen zona de mercado residencial tensionado ligt.
📍 En Jávea dan?
Dat is een belangrijk onderscheid voor onze regio.
De landelijke lijst met officieel aangewezen gespannen woningmarkten bevat momenteel geen Xàbia/Jávea. Ook de provincie Alicante is niet als geheel zo’n gebied aangewezen.
Dat betekent dat je de nieuwe landelijke regels niet zomaar mag vertalen naar:
“Vanaf morgen mag je in Jávea maximaal bedrag X aan huur vragen.”
Zo eenvoudig ligt het niet.
De regels rond tijdelijke huur, huurverhogingen en bestaande contracten kunnen wél van toepassing zijn, ook buiten een officieel tensioned gebied.
# 🔄 4. Lopende huurcontracten kunnen maximaal twee jaar extra worden verlengd
Dit is voor particuliere verhuurders eveneens belangrijk.
Voor bepaalde lopende huurcontracten voor permanente bewoning die vóór 31 december 2028 aflopen, kan de huurder om een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar vragen.
De verhuurder moet die verlenging in principe accepteren wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan.
Er zijn uitzonderingen.
Een belangrijke uitzondering is bijvoorbeeld wanneer de verhuurder de woning zelf of voor bepaalde familieleden nodig heeft en daarvoor een echte en aantoonbare noodzaak bestaat.
Ook wanneer verhuurder en huurder samen een nieuw contract afsluiten met minimaal 5 procent lagere huur, geldt deze specifieke regeling niet.
Voor iemand die bijvoorbeeld dacht:
“Mijn huurcontract loopt volgend jaar af en daarna wil ik mijn appartement zelf gaan gebruiken.”
is het dus verstandig om niet zomaar aan te nemen dat de huurder op de einddatum automatisch vertrekt.
# ⚠️ 5. En dan komt er nog een tweede, veel verdergaande maatregel
Hier wordt het voor verhuurders echt interessant.
De regering heeft naast het inmiddels gepubliceerde decreet nog een tweede Real Decreto-ley goedgekeurd.
Dat tweede decreet gaat over de automatische verlenging van huurcontracten.
Volgens de tekst die inmiddels aan het parlement is verstrekt, wordt de bestaande regeling voor huurcontracten verder aangepast. Na de normale minimale looptijd – vijf jaar voor een particuliere verhuurder en zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is – kan het contract onder de nieuwe regeling automatisch worden voortgezet.
En daar zit een belangrijk punt voor verhuurders.
Wanneer een eigenaar het contract vervolgens zonder geldige reden niet wil voortzetten, kan volgens de voorgestelde regeling een vergoeding van minimaal 12 maanden huur aan de huurder verschuldigd zijn.
Dat klinkt enorm – en dat ís ook een ingrijpende verandering – maar er zijn uitzonderingen en voorwaarden.
Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar de woning daadwerkelijk zelf nodig heeft of wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
Belangrijk:
Deze regeling is op dit moment nog niet te presenteren als definitief geldend recht.
Het tweede decreet wordt volgens de huidige planning op 1 oktober 2026 in het BOE gepubliceerd en moet vervolgens door het Congres worden bekrachtigd. De stemming staat gepland voor 2 oktober.
# 🚪 6. Kun je je woning dan nog verkopen?
Ja.
De nieuwe regels betekenen niet dat een eigenaar zijn woning niet meer mag verkopen.
Maar een verhuurder moet wel onderscheid maken tussen:
een woning verkopen met een huurder erin
en
een woning verkopen nadat het huurcontract is beëindigd.
Welke mogelijkheden de eigenaar heeft, hangt af van het type huurcontract, de looptijd, de rechten van de huurder en de omstandigheden.
Daarom is het bij een woning die verhuurd wordt niet verstandig om een verkoopplanning alleen op basis van de einddatum van het huurcontract te maken.
# 🏖️ 7. En vakantiewoningen?
Ook hier moet je oppassen met het door elkaar halen van verschillende soorten verhuur.
Een toeristische verhuur is juridisch iets anders dan een tijdelijke woninghuur en valt bovendien ook onder regels van de autonome regio en de gemeente.
De nieuwe landelijke regelgeving richt zich onder meer op het tegengaan van misbruik van tijdelijke huurconstructies.
Dat betekent niet automatisch dat iedere vakantiewoning in Jávea onder precies dezelfde regels valt.
Wie een woning toeristisch verhuurt, moet daarom ook de Valenciaanse en gemeentelijke regelgeving afzonderlijk bekijken.
👩🦳 Maricarmen: aanleiding, maar niet het hele verhaal
Het verhaal van Maricarmen heeft begrijpelijkerwijs veel emoties losgemaakt.
Een 87-jarige vrouw die na tientallen jaren uit haar woning wordt gezet, is een verhaal dat veel mensen raakt. Haar zaak heeft bovendien geholpen om het debat over huurbescherming opnieuw hoog op de politieke agenda te zetten.
Maar het zou te simpel zijn om te zeggen:
“Door Maricarmen kunnen verhuurders in Spanje straks hun woning niet meer terugkrijgen.”
Dat is niet wat de nieuwe regelgeving letterlijk zegt.
Er zijn verschillende soorten huurcontracten, uitzonderingen voor onder meer eigen gebruik en verschillende regels voor particuliere verhuurders en professionele partijen.
Het verhaal van Maricarmen was vooral een katalysator voor een veel groter debat over de Spaanse woningmarkt.
# 🤔 Helpt dit de woningcrisis in Spanje?
Daar valt nog veel over te discussiëren.
De regering wil met de maatregelen onder meer:
-
huurders meer zekerheid geven;
-
misbruik van tijdelijke contracten tegengaan;
-
huisuitzettingen van kwetsbare mensen verder beperken;
-
betaalbare huurwoningen beter beschermen.
Dat zijn duidelijke doelstellingen.
Maar er is ook een andere kant.
Meer bescherming van bestaande huurders creëert niet automatisch nieuwe woningen.
Aan de Costa Blanca spelen daarnaast andere factoren een grote rol: beperkte bouwgrond, hoge vastgoedprijzen, tweede woningen, toeristische verhuur en de grote vraag van zowel Spaanse als buitenlandse kopers.
Als een particuliere eigenaar daardoor besluit om zijn woning liever niet meer langdurig te verhuren, kan dat uiteindelijk juist invloed hebben op het beschikbare huuraanbod.
Of dat effect daadwerkelijk groot zal zijn, is op dit moment nog niet te zeggen. Dus is het een “Hugootje” of niet?
# 🏠 Wat moet je als verhuurder in Jávea nu doen?
Geen paniek, maar wel je contracten controleren.
Heb je een woning die je verhuurt? Kijk dan vooral naar:
✔ Welk type contract heb ik?
Permanente bewoning, temporada of toeristische verhuur?
✔ Wanneer loopt het contract af?
✔ Waarom is het een tijdelijk contract?
En kun je die tijdelijke reden aantonen?
✔ Wil je de woning zelf gaan gebruiken of verkopen?
✔ Staat er binnenkort een huurverhoging gepland?
✔ Heb je één woning of meerdere verhuurde woningen?
En misschien wel het belangrijkste:
Laat een bestaand contract niet zomaar opnieuw tekenen met dezelfde tekst als voorheen.
De nieuwe regels zijn juist bedoeld om constructies waarbij een gewone permanente huur als “tijdelijk” wordt verpakt, moeilijker te maken.
## 🇪🇸 Onze conclusie
Voor verhuurders in Jávea betekent 1 oktober niet dat hun woning ineens “van de huurder” wordt.
Maar de regels worden wel ingewikkelder.
Vooral tijdelijke huurcontracten, de verlenging van bestaande contracten en de mogelijke automatische verlenging van reguliere huurcontracten kunnen de manier waarop particuliere eigenaren hun woning verhuren aanzienlijk veranderen.
Vooral voor iemand die één appartement of villa bezit en daarmee zijn pensioen aanvult, is dat een ontwikkeling om goed te volgen.
En juist daarom is het verstandig om niet alleen naar de krantenkop te kijken, maar naar het daadwerkelijke contract en de wettelijke situatie van jouw eigen woning.
> Dit artikel wordt bijgewerkt zodra het tweede woningdecreet officieel in het BOE is gepubliceerd en na de parlementaire stemming.
Let op: Dit artikel geeft algemene informatie en is geen individueel juridisch advies. Bij een bestaand huurcontract of een geplande verkoop/verhuur is het verstandig om de specifieke situatie door een Spaanse jurist of gespecialiseerde gestor te laten beoordelen.
